A Mortara non si costruisce più, o meglio si costruisce pochissimo: il quadro delineato dall’architetto Carlo Botta è chiaro e descrive un settore residenziale in forte rallentamento, schiacciato da una domanda debole, normative sempre più complesse e una città che fatica ad attrarre nuovi abitanti. Oggi, infatti, non si registrano cantieri di nuova costruzione e l’attività si concentra quasi esclusivamente su sanatorie, regolarizzazioni e recupero dell’esistente, segno non di una semplice fase ciclica ma di una trasformazione strutturale del mercato. La mancanza di nuove costruzioni riflette direttamente l’assenza di domanda e quindi una scarsa attrattività del territorio, un problema che non è solo economico ma sistemico: negli ultimi anni la normativa è diventata sempre più articolata, rendendo la progettazione un processo appesantito dalla burocrazia, tra vincoli, procedure, verifiche e continui aggiornamenti che rallentano e talvolta scoraggiano l’avvio dei progetti. A incidere sono anche i rapporti con la pubblica amministrazione, con tempi spesso lunghi e difficoltà nell’accesso agli atti che si ripercuotono sull’operatività. Dopo la spinta temporanea dei bonus edilizi, il mercato è tornato su livelli molto più bassi, soprattutto per il nuovo, dove il movimento è praticamente assente. Il nodo centrale resta l’attrattività: Mortara non esercita oggi una spinta a trasferirsi, soprattutto per i giovani che guardano verso realtà come Milano, più ricche di opportunità, servizi e prospettive. In questo scenario, anche le infrastrutture giocano un ruolo cruciale, perché senza collegamenti efficienti diventa difficile competere con altri territori, con il rischio di una progressiva marginalizzazione. Ne deriva un’urbanistica ferma, basata quasi solo sul recupero, non per scelta strategica ma per mancanza di richiesta, in un contesto in cui costruire è diventato più complesso sotto ogni aspetto – normativo, economico e operativo – rispetto al passato. Il rischio, conclude Botta, è quello di una città che procede lentamente, dove senza condizioni capaci di attrarre persone e investimenti diventa difficile immaginare uno sviluppo, considerando che l’edilizia rappresenta da sempre uno dei primi indicatori della vitalità di un territorio.